Израильское право
Так называемый «Мас шевах», то есть налог, взимаемый с продавца при продаже недвижимости, является, по сути, одним из видов подоходного налога.
Например, если объект недвижимости (земельный участок, магазин, квартира и т.д.) был куплен в свое время за сумму Х, а теперь в связи с ростом цен продается за сумму 1.5 Х, то сумма 0,5 Х рассматривается государством как доход продавца и подлежит налогообложению в процессе продажи этого объекта недвижимости.
Хотя «мас шевах» по своей природе является подоходным налогом, его взимание регулируется отдельным специальным законом, а в налоговых органах Израиля существует соответствующая специальная структура.
Как все прекрасно понимают, не всегда взимание «мас шевах» было бы справедливо, и Закон принимает во внимание различные ситуации, при которых предоставляется освобождение от уплаты этого налога.
Группа самых распространенных оснований для освобождения от налога при продаже жилой квартиры.
Для освобождения от уплаты налога при продаже жилой квартиры необходимо выполнение следующих предварительных условий (в совокупности):
1) Строительство квартиры должно быть завершено (то есть, когда речь идет о новостройке, получен акт сдачи квартиры в эксплуатацию, так называемый «тофес 4»).
2) Квартира принадлежит физическому лицу (не фирме).
3) Квартира не является бизнес-активом продавца (то есть продавец не продает квартиры на коммерческой основе как, например, строительный подрядчик).
4) Квартира используется (или предназначена) для проживания.
5) Продавец продает всю имеющуюся у него долю в этой квартире.
6) Продавец является жителем Израиля, а если он проживает за границей, у него есть необходимые справки из страны проживания о том, что у него нет там других квартир.
7) Освобождение от налога предоставляется до верхней планки около 4,500,000 шек., то есть элитная дорогая недвижимость подлежит налогообложению «мас шевах» сверх этой планки.
Напомню, речь идет о жилой квартире (не магазине, не офисе, не земельном участке) и также выполнении указанных выше семи предварительных условий. Теперь, если эти условия выполнены, перед продавцом возможность выбора одного из конкретных оснований для освобождения:
Основание А): продажа единственной квартиры:
- квартира является единственной квартирой продавца в Израиле
- продавец владел квартирой как минимум 18 месяцев с момента, как она стала жилой квартирой
- продавец не использовал это основание для освобождения от налога как минимум в течение последних 18-ти месяцев
- продаваемая квартира не была ранее «невидимой» с точки зрения налогообложения при продаже некой другой квартиры по этому основанию, например по причине того, что доля продавца в ней не превышает 1/3
- при продаже до 31/12/2017 установлено дополнительное условие о том, что по состоянию на 01/01/2014 у продавца должна была быть только единственная квартира
Как видим, важное значение при применении данного основания для освобождения от уплаты налога имеет понятие «единственной квартиры». Напомним, квартира всё еще считается единственной, даже если кроме неё, у человека имеется:
• другая квартира, приобретенная человеком ранее (в пределах 18 месяцев) взамен продаваемой
• другая квартира, доля продавца в которой не превышает 1/3
• другая квартира, полученная продавцом в наследство, и в отношении которой выполняются правила: 1) продавец является супругом наследодателя либо его потомком, или супругом потомка наследодателя 2) если бы наследодатель был жив, ему полагалось бы освобождение от уплаты «мас шевах»
• другая квартира, полученная продавцом в наследство, в отношении которой не выполняются указанные в предыдущем пункте правила, но доля продавца в которой не превышает ½
• другая квартира находится в собственности фирмы, доля продавца в которой (в фирме) не превышает 1/3, или фирмы, для которой эта квартира является бизнес-активом, пусть даже доля продавца в ней и превышает 1/3.
Основание Б): продажа квартиры, полученной в наследство:
- продавец является супругом наследодателя либо его потомком, или супругом потомка наследодателя
- перед смертью у наследодателя была только одна единственная квартира
- если бы наследодатель был жив, ему полагалось бы освобождение от уплаты налога
Основание В): единоразовое освобождение по основанию продажи двух квартир (улучшение жилищных условий):
- на день продажи квартиры «икс» и получения освобождения по данному основанию, у продавца имеется только ещё одна дополнительная квартира «игрек»
- продавец продал квартиру «игрек», получив освобождение от уплаты налога, в течение года со дня продажи квартиры «икс».
- общая стоимость обеих квартир не превышает установленной максимальной планки (в случае превышения облагается налогом только соответствующая часть, причем по обычной ставке)
- в течение года до или после продажи квартиры «игрек» продавец купил или купит другую квартиру «зед» стоимостью по крайней мере ¾ общей стоимости квартир «икс» и «игрек».
Заметим, что поскольку освобождение предоставляется уже на этапе продажи первой из двух квартир — квартиры «икс», а все условия для получения этого сложного основания складываются (а могут и не сложиться) только в дальнейшем, на этапе продажи квартиры «икс» налоговыми органами производится полный расчет налога (так как если бы условия для применения этого основания не сложились в дальнейшем), но взимание налога «замораживается» на некоторое время до выполнения всех этих условий.
Стоит обозначить следующие важные моменты при рассмотрении вопроса о применении того или иного основания для освобождения от уплаты налога.
«Алеф»: Принцип семейной ячейки, согласно которому при применении того или иного основания для освобождения от уплаты налога продавец и его супруг (в том числе «гражданский») и несовершеннолетние дети рассматриваются как один человек. Так, если один из членов семьи продал квартиру с освобождением от налога, каждый из членов семьи рассматривается получившим (использовавшим) освобождение.
«Бет»: Исключение из общих правил для квартиры, полученной в дар. Получивший квартиру в дар в дополнение ко всему обязан выдержать перед продажей с освобождением от налога так называемый период «остывания»: для квартиры, которая не использовалась для его проживания, – 4 года, а для квартиры, в которой он проживал, – 3 года.
Заметим, что если по крайней мере 50% стоимости квартиры было получено в дар в течение трёх лет, предшествующих приобретению квартиры, вся квартира считается полученной в дар с вытекающими отсюда последствиями.
Также заметим, что в отношении несовершеннолетнего одаряемого течение указанных сроков «охлаждения» начинается только по достижении им 18-и лет.
Закончим рассмотрением прочих оснований для получения освобождения от уплаты «мас шевах», которые стоят несколько особняком, так как речь в них не идет обязательно о квартирах, и которые не требуют выполнения тех самых семи предварительных условий, о которых шла речь вначале. Итак,
Основание Г): дарение недвижимости (не обязательно квартиры) близкому родственнику (супругу, родителю, дедушке или бабушке, потомку, потомку супруга и супругу каждого из указанных лиц; брат или сестра считаются близкими родственниками, если недвижимость получена в наследство от родителей или дедушек и бабушек; а также дарение компании, аффилированной с любым из указанных лиц)
Прочие «редкие» основания Д): дарение недвижимости государству, органу местного самоуправления;
Эти основания Г) и Д) стоят особняком также по той причине, что речь в них идет, строго говоря, не об освобождении от налога, а об отсрочке его уплаты до продажи недвижимости покупателем. Так, например, если бабушка подарила квартиру внуку, то бабушка не платит «мас шевах», но вот внук, продавая эту квартиру, может при разных обстоятельствах как иметь право на освобождение, так и не иметь его, и уж если будет рассчитываться налог, то расчёт суммы налога будет вестись исходя из даты приобретения квартиры бабушкой.
В данной статье приведены основные принципы соответствующих положений Закона о налогообложении сделок с недвижимостью.
Адвокат Арье Расин