Израильское право
Приобретая квартиру, существующую на момент подписания договора лишь на бумаге, в первую очередь необходимо побеспокоиться об обеспечении сохранности уплаченных денег, на случай внезапной финансовой несостоятельности компании-застройщика. Есть и ряд других не менее важных моментов.
Закон в Израиле предусматривает в обязательном порядке несколько альтернативных способов по обеспечению сохранности вложенных Вами средств при приобретении строящейся квартиры, из которых наиболее действенными можно назвать выдачу Вам банковских гарантий под каждый сделанный Вами платеж. Именно на этом способе обычно мы рекомендуем настаивать при заключении договора.
Другой важной темой отношений с застройщиком является определение порядка осуществления платежей. Важно удостовериться, что до тех пор пока застройщик не оформил разрешение на строительство, а также не заключил договор с банком, финансирующим проект, платежи должны осуществляться доверенному лицу (обычно, адвокаты застройщика), но не самому застройщику.
Не менее важным является определение порядка приема Вами готовой квартиры, определение порядка и сроков выявления недоделок и брака, определение порядка внесения изменений и дополнений в утвержденный план (например, Вы просите положить другую плитку или установить другую, отличную от стандартной, сантехнику, и т.д.) и определение порядка разрешения связанных с этим возможных разногласий.
Договор на приобретение квартиры от застройщика обычно представляет собой объемный документ на десятках страниц, в котором, на самом деле важно всё, и в котором надлежит пристально вычитывать каждую строку. Покупателю необходимо помнить, что адвокаты застройщика представляют только самого застройщика, но никак не покупателя. Конечно, крупные строительные подрядчики вряд ли опустятся до банального обмана или нарушения закона, тем не менее, как и следует ожидать, предлагаемые ими условия договоров составлены насколько, и в чем это только возможно, в пользу самих подрядчиков.
Если же покупатель имеет дело с небольшой компанией, продающей квартиры в проектах «Тама» и «Пинуй-бинуй», риски покупателя во всех аспектах возрастают многократно. Финансовая несостоятельность таких небольших компаний, к сожалению, не редкость. Также нередки случаи плохой недостаточной проработки проекта, составления непродуманных договоров купли-продажи, проблемы с оформлением прав на строительство, и прочее.
Поэтому покупателю следует заходить в такую сделку при сопровождении своего адвоката, иначе покупатель рискует получить не ту квартиру, квартиру с недоделками, либо стоянку под солнцем вместо обещанной крытой, а в худшем случае — и вовсе остаться у разбитого корыта и начать обивать пороги судов, взыскивая долги с застройщика-банкрота.
Адвокат Арье Расин