Израильское право
Продавая жилье, человек рассчитывает так или иначе распорядиться полученной суммой, например, приобрести другую недвижимость взамен проданной, поступить с деньгами иным образом, но в любом случае отправной точкой для составления дальнейших планов служит вопрос: какой суммой мы будем располагать в итоге после оплаты всех издержек, связанных с этим процессом?
Итак:
1) Оплата услуг посредника (маклера).
Обычно по умолчанию составляет 2% от суммы сделки (плюс НДС) и подлежит уплате сразу после подписания договора. Следует принять во внимание, что эта сумма не является фиксированной о ней можно (и нужно) торговаться и, если стоимость квартиры высока, за посреднические услуги принято взимать меньший процент, и наоборот. Однозначно заявить, что оплата услуг маклера – лишний расход, нельзя. Зачастую маклер способен найти такого покупателя, что даже после оплаты его услуг Вы останетесь в выигрыше. Тем более стоит прибегнуть к его услугам, если сделку необходимо совершить срочно.
2) Налог продавца («мас шевах»).
Подлежит уплате в течение 60 дней с момента подписания договора купли-продажи (то есть, когда часть суммы за квартиру обычно уже Вам передана). Данный налог может доходить до 25% от повышения стоимости квартиры с момента ее приобретения Вами, однако зачастую Вы можете быть от него освобождены. Для того, чтобы узнать, обязаны ли Вы уплатить данный налог в Вашем конкретном случае, следует проконсультироваться с адвокатом. В целом можно сказать, что если это Ваша единственная квартира, которой Вы владеете более полутора лет, налог платить не придется, однако вновь обращаем Ваше внимание: это как раз тот случай, когда необходима консультация специалиста.
3) Штраф за досрочное погашение ипотеки («машканты»).
Наличие ипотеки не препятствует продаже квартиры, так как нормальной практикой является ее погашение одним из платежей Вашего покупателя. В то же время, как известно, Ваш банк, выдавая Вам ипотечный кредит, рассчитывал на определенную прибыль, поэтому за досрочное погашение «машканты» при продаже квартиры взимается штраф (что тоже является нормальной практикой). Вам следует обратиться в банк, выдавший Вам «машканту», с просьбой выдать справку об остатке «машканты» с целью ее погашения (так называемая «итра ле-силук»). Из этой справки станет понятно, какую же конкретно сумму необходимо сейчас заплатить банку для полного погашения «машканты», включая штраф, который обычно составляет несколько тысяч шекелей.
4) Муниципальный сбор за нереализованные права на достройку («этель ашбаха»).
Периодически муниципалитет Вашего города может принимать решения (градостроительные планы) о возможности произведения достроек и пристроек в Вашем районе, например, в отношении дома, где раньше этого было делать нельзя, теперь можно строить дополнительные помещения на крыше и др. Принятие такого решения муниципалитетом повышает рыночную стоимость Вашего жилья, так как, согласитесь, квартира с правом на достройку стоит на рынке дороже. С принятием таких градостроительных программ в отношении Вашего жилья на Вас возлагается обязанность по уплате определенного налога, который взимается при продаже квартиры.
Размер этого налога составляет обычно несколько тысяч шекелей в зависимости от конкретных обстоятельств и определяется специалистом – оценщиком недвижимости («шамай мекаркеин») в отношении каждой конкретной квартиры.
Ключевым здесь является то обстоятельство, что большинство владельцев квартир и не подозревают об имеющихся возникших правах на достройку и бывают неприятно удивлены, когда сталкиваются с необходимостью уплаты данного налога. Другими словами, по сути речь идет о возможной изначально неправильной заниженной самостоятельной оценке рыночной стоимости квартиры. Поэтому предпродажное выяснение того, были ли приняты в отношении Вашей квартиры соответствующие градостроительные планы, позволят справедливо включить по меньшей мере сумму этого налога в продажную цену. На практике в различных муниципалитетах принят различный официальный порядок такого выяснения, но в любом случае все можно выяснить в частном порядке, обратившись к профессиональному оценщику недвижимости. Заодно он достаточно точно установит истинную рыночную стоимость квартиры.
Стоимость услуг частного оценщика составляет в среднем 1-2 тысячи шекелей.
5) Муниципальный налог («арнона») и вода.
Будьте готовы к тому, что все прошлые задолженности по «арноне» и воде, если таковые имеются, Вам придется оплатить. Без этого сделка не может быть завершена, и в конечном итоге сумму задолженности покупатель может вычесть из причитающихся Вам платежей.
Между тем, в случае, когда продаваемая квартира сдана Вами в аренду, и все счета переведены в муниципалитете на имя арендатора, долги арендатора Вам платить не придется.
6) Гонорар адвоката.
Составляет в среднем 0.5% от суммы сделки (плюс НДС), подлежит оплате после подписания договора и может изменяться применительно к каждому конкретному случаю. Выгодным для всех и достаточно распространенным является вариант представления адвокатом как Продавца, так и Покупателя одновременно. В этом случае каждой из сторон придется заплатить меньше. Обойтись без адвоката в обычной сделке с недвижимостью не получится, даже если Вы сами прекрасно разбираетесь в ситуации, в силу особой роли, отводящейся адвокату в механизме совершения сделки с недвижимостью в Израиле, о чем мы непременно расскажем в следующих статьях.
Адвокат Арье Расин