Очень часто при покупке квартиры, стороны подписывают предварительный договор (на иврите — зихарон дварим), не задумываясь о последствиях поставленной подписи и не понимая юридического смысла этого договора.

Часто сторона, подписавшая такой договор, тут же жалеет об этом и обращается к адвокату с просьбой помочь отменить этот договор.

Я в практике часто слышу от клиентов, что это не договор купли-продажи, это «зихрон дварим», а значит, и последствий быть не должно.

Это не так. Предварительный договор о купле-продаже недвижимости — такой же договор, как и всякий другой, влечет за собой юридические последствия и может являться основанием возбуждения против вас иска с требованием исполнить этот договор или выплатить компенсацию за отказ от исполнения договора. В данном случае — за отказ продать или купить недвижимость (квартиру или дом).

В соответствии с законом о недвижимости в Израиле, ст. 8, договор о купле-продаже недвижимости должен быть составлен письменно. Таким образом, составленный в письменной форме предварительный договор также является письменным договором о купле-продаже недвижимости и подлежит обязательному исполнению.

Судебная практика и законодательство Израиля разделяют предварительные договоры на обязывающие и не обязывающие.
Большинство предварительных договоров (зихарон дварим) являются обязывающими, когда на сторону, подписавшую договор и отказавшуюся от исполнения, накладываются санкции , предусмотренные законом при неисполнении договора, например, выплатить другой стороне компенсацию.

Вопрос, является ли такой предварительный договор обязывающим, выясняется судом, исходя из намерений сторон на момент подписания договора, а, в свою очередь, намерения сторон определяются судом, исходя из обстоятельств и поведения сторон на момент подписания данного договора и, конечно же, из содержания договора.

Например, если стороны пишут в зихарон дварим, что в случае его отмены и не заключения подробного договора на сторону, по вине которой это произошло, накладывается обязанность выплатить компенсацию другой стороне — значит, вы подписали обязывающий договор.

Даже если в зихарон дварим не будут указаны какие-то важные вещи, как например, цена недвижимости, полные имена сторон, номера паспортов, даты заключения окончательного договора, зихарон дварим может быть признан судом обязывающим. Заголовок договора не будет иметь значение, только его содержание.

Таким образом, если вы хотите зафиксировать ваши предварительные договоренности по поводу купли-продажи квартиры, но еще не пришли к окончательному решению по покупке именно этой недвижимости или к решению о продаже именно за эту цену, не обязательно составлять предварительный договор. Вы можете просто составить список пунктов на память, как часть переговорного процесса, например, записать цену квартиры, примерные сроки передачи недвижимости новому владельцу, формы оплаты, примерные сроки подписания договора купли-продажи, сроки предоставления друг другу необходимых документов и другие особые условия.

Купля-продажа квартир в Израиле всегда происходит в присутствии адвоката, поэтому я предлагаю людям, желающим продать или купить недвижимость, больше обращать внимание на состояние квартиры или дома, который вы ходите купить, место его расположения (шумно-тихо), соответствие цены и так далее, чтобы избежать в последствии неприятных сюрпризов. А все юридические вопросы , включая вопрос о составлении предварительного договора и его содержании решать с помощью вашего адвоката.