Прекращение договора по истечение срока найма

Договор найма квартиры на частном рынке в Израиле принято заключать на год. Срок найма устанавливается в договоре путем указания конкретных дат предоставления квартиры и выезда из нее и называется на иврите «ткуфат а-схирут». Если условиями договора не предусмотрена возможность его досрочного расторжения и сторона договора не согласна на досрочное расторжение, то договор может быть прекращен только по истечение установленного срока найма. Однако и в этом случае наниматель имеет право предложить наймодателю (хозяину квартиры) замену себе в договоре, и если заменяющая сторона устроит наймодателя, то договор будет продолжен с нею, а прежний наниматель выйдет из договора. Согласие хозяина квартиры на замену стороны в договоре и передачу прав и обязанностей от прежнего нанимателя новому следует зафиксировать письменно.

Досрочное расторжение договора найма

Зачастую, договор найма квартиры устанавливает взаимное право каждой из сторон расторгнуть договор до истечения срока найма, как правило, путем предупреждения другой стороны за срок в полтора – два месяца до даты выезда из квартиры. Если такое условие в договоре существует, и сторона желает им воспользоваться, то следует точно соблюсти установленный договором найма порядок дачи такого предупреждения в части срока и формы (как правило, оговаривается письменная форма предупреждения), и сохранить копию предупреждения.

Обязанности сторон при передаче квартиры по окончании договора найма

Как при прекращении договора в связи с истечением срока аренды, так и при досрочном расторжении договора, существует конкретная дата, на которую квартира должна быть передана нанимателем хозяину квартиры, а хозяин квартиры, по закону, обязан ее принять. Договор найма квартиры, как правило, устанавливает для нанимателя штраф за каждый день просрочки в передаче квартиры хозяину, однако каких-либо последствий для хозяина квартиры за просрочку в приеме квартиры я не видела ни в одном договоре найма (по той простой причине, что проект договора найма всегда предлагается хозяином квартиры и составляется в соответствии с его интересами).

Но даже, если договор найма квартиры не содержит указания на обязанность хозяина квартиры принять ее от нанимателя по окончании срока найма, такая обязанность установлена законом, и наниматель всегда может на нее ссылаться и требовать от хозяина ее надлежащего исполнения.

Меры по обеспечению передачи квартиры при выезде

Для того, чтобы исключить ситуацию, когда хозяин квартиры затягивает прием квартиры на дату выезда, то стоит предусмотреть его обязанность принять квартиру в срок в самом договоре еще на этапе его заключения и последствия нарушения хозяином этой обязанности в виде невозможности требовать с нанимателя штраф за просрочку в передаче квартиры.

Практические шаги, которые может предпринять наниматель, чтобы обеспечить прием квартиры на дату выезда хозяином, это, во-первых, переданное ему заранее уведомление (желательно в письме или по факсу) о том, что в такое-то число оканчивается договор найма квартиры и он приглашает хозяина прийти и принять квартиру. В этом случае хозяину квартиры будет сложнее мотивировать свой отказ принять квартиру тем, что наниматель не намеревался съезжать или тем, что он, хозяин, был занят и не мог в назначенный срок подойти (поскольку наниматель предупредил его заранее). Не помешает, если не надеясь только на письменное уведомление, наниматель напомнит хозяину о времени передачи квартиры за день – два до срока.

Если на дату передачи квартиры, хозяин, тем не менее, не появился, то наниматель может обратиться к представителю «ваад-байт» или кому-то из соседей и, объяснив, что он обязан съехать в этот день, а хозяин не может подойти, попросить зафиксировать письменно, что квартира пуста и наниматель фактически съехал, а также попросить заверить письменно показания счетчиков.

Вопрос передачи ключа от квартиры является вторичным, т.к. по закону, наниматель обязан передать именно освобожденную съемную квартиру («мускар пануй»), а не ключ, и если наниматель вышеуказанным образом зафиксирует, хотя бы и в отсутствие хозяина, что квартира была им освобождена на дату передачи и готова к передаче, то момент передачи ключа значения не имеет.

Порядок передачи квартиры при выезде

В момент, когда стороны встречаются для передачи съемной квартиры, необходимо выяснить и зафиксировать письменно следующие вопросы:

(а) то, что наниматель освободил, а хозяин принял у нанимателя квартиру;

(б) отсутствие или наличие у хозяина квартиры претензий к нанимателю по состоянию квартиры;

(в) отсутствие или наличие у хозяина квартиры претензий по оплате арендной платы;

(г) отсутствие или наличие у хозяина квартиры претензий по оплате счетов (счета должны быть предъявлены и показания счетчиков на момент передачи квартиры записаны);

(д) то, когда будут возвращены нанимателю выданные им по договору найма гарантии («чек битахон», «штар битахон» и т.п.);

Если договор найма квартиры был расторгнут досрочно, и у хозяина квартиры остаются отсроченные чеки нанимателя по уплате арендной платы, то следует заранее оговорить передачу квартиры против предъявления этих чеков нанимателю (для оплаты существующих у хозяина квартиры претензий к нанимателю используется «чек битахон» или подобное гарантийное средство). Если хозяин тем не менее откажется вернуть чеки на момент передачи квартиры, то следует получить с него расписку, что он обязуется срочно вернуть все отсроченные чеки и не имеет права ими пользоваться. Но к сожалению, даже такая расписка не гарантирует нанимателя, выдавшего некроссированные чеки, от того, что хозяин квартиры не пустит их в оборот и ему не придется оплачивать эти чеки.

Добавлю, что расходы по коммунальным платежам, которые наниматель несет, если несет по договору, до момента выезда из квартиры, и в отношении которых счета еще не поступили, сейчас могут быть рассчитаны на месте, исходя из показаний счетчиков и путем телефонного обращения в коммунальные службы («хеврат а-хашмаль», «безек», компанию по водоснабжению и газу) и для этого сторонам вовсе не нужно ждать два месяца до поступления счета, а все необходимые перерасчеты они могут произвести на момент передачи квартиры. Если это будет сделано, то отсутствие у хозяина квартиры претензий по оплате счетов вплоть до даты передачи квартиры, также следует зафиксировать.